天嘉观点—处理商品房买卖合同纠纷注意的几个问题

                                                        作者：高三奎

    一、区分商品房买卖合同与其他房屋买卖合同纠纷

   《商品房买卖合同纠纷司法解释》第一条规定，商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

明确了商品房买卖合同的含义，“商品房”的出卖人只是开发商，作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”而言，这样就与其他房屋买卖合同区别开来。

二、定金合同与买卖合同转化问题

司法解释第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

相当于确认了定金合同向买卖合同的转化条件。

三、确认商品房买卖合同无效的特殊条件

1、无效确认的依据

（1）出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

将商品房预售许可证明的取得作为审查合同是否有效的主要依据，并不考虑对其他条件的具备与否，有其合理性。《城市房地产管理法》、建设部《城市商品房预售管理办法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》对商品房预售的条件进行了规定。按照上述规定，商品房预售实行预售许可证制度。要求开发商进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，申请颁发预售许可证明。房地产管理部门针对预售人的申请，对其是否具备包括《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》在内的所有的预售条件进行审核，并到现场进行查勘。对符合预售条件的，予以核发《商品房预售许可证》。预售许可证制度是行政强制许可制度，其实施主要依赖于政府职能部门的管理。我们注意的焦点应在主要看其是否取得商品房预售许可证明其真伪这一事实上。

（2）出卖人恶意串通的“一房二卖”

出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致买受人无法取得房屋，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

此类的一房二卖，现实中追究责任的情况不多。没有串通的一房二卖，许多被公安按诈骗罪追究刑事责任。

2、合同是否登记备案不能作为无效的依据

司法解释第六条：当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

开发商利用较低的价格预售，利用这部分资金将楼建设成后，为了以较高价格出售房屋，要解除原来的预售合同，以“没有登记备案”主动违约，确认无效，是不行的。

3、如何确认无效

买受人明知出卖人未取得商品房预售许可证明而与出卖人签订的商品房预售合同，可以认为出卖人与买受人对商品房预售达成了一致意见，合同成立，但因为缺少生效要件(《商品房预售许可证》的取得)，合同未生效。合同签订后，当事人起诉的应认为合同生效要件的获得已无可能，一般应认定无效。

但如果出卖人已具备了办理《商品房预售许可证》的条件，只是不肯予以办理，而预购人请求认可合同效力的，可认定合同有效(《合同法》第四十五条第二款：当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就;不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。)

出卖人在起诉前取得《商品房预售许可证》的，则可认为合同备了生效要件，可以认定有效。

四、买受人合同解除问题

司法解释第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

这就是所说的“秘密抵押”，开发商将已经出售给消费者的房屋抵押给了银行，有时还不止是一家银行，使消费者用自己的钱购买完房屋后，为开发商进行了担保，如果开发商破产了，那么消费者还要将房屋给银行，做到“钱房两空”；这就是针对此问题进行的规定。

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

 五、无效或撤销、解除后的法律后果

  司法解释第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

 司法解释第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

以上三款都是对消费者知情权的保护，如何认定“故意隐瞒”写得不具体，给我们代理案件提出了一定的挑战和空间。

我们法律法规将商品房买卖合同与其他房屋买卖合同主要区别之一就是法律责任，体现了一些特殊保护作为商品房消费者即商品房购买房者的立法意图。以上的规定不能直接在其他房屋买卖合同纠纷中适用，需要根据《物权法》《合同法》等相关法律法规处理。

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